房企融资“起死回生” 1月发债总额突破千亿创新高

与去年以来的融资难常态相反，今年的融资市场一路井喷，一月单月发债总额突破千亿，达历史新高。

房企融资环境破冰

2018年底开始，房企融资环境有所回暖，进入新的一年，房企的融资开始不再是“难于上青天”。克而瑞研究中心提供的数据显示，今年一月份房企的境内外发债总量大幅增加，达到了1095.79亿元，突破历史新高，环比上升91.8%。

从具体企业来看，融资总量最高的企业为中国恒大，融资总量201.5亿元，主要因为其于1月22日连续增发了三笔境外优先票据；信达地产非公开发行2019年第一期公司债券于1月31日在上交所挂牌发行，发行总额为15亿元，票面利率为5.5%；禹洲地产发行了5亿美元优先票据，票面利率8.5%；美的置业完成发行30.6亿元公司债，票面年利率5.3%。

一月份发行的企业债中，境外债发行占比最大为67.6%，发行规模为740.4亿元，环比增加了141.9%，主要是因为中国恒大、碧桂园和禹洲地产等企业均发行了大额的境外优先票据，尤其是中国恒大，单月就发行了约合201.5亿元的境外优先票据；而公司债发行规模则有所下降，相比12月创两年来新高的220.2亿元，1月公司债发行额为178.4亿元，环比减少了19%。

值得注意的是，虽然2019年伊始房企发债总额大幅增加，但融资成本则依然处于高位。1月房企平均发债成本为6.98%，环比下降0.17个百分点。境外债融资成本维持高位，本月达到了7.86%，环比增加了0.32个百分点，使得整体的融资成本依然处于最近几年来的较高水平，企业融资成本压力仍在。

其中，1月融资成本最低的是招商蛇口发行的一笔15亿元的超短融，利率为2.98%；厦门国贸在10日和11日的两笔发债的成本也较低，分别为3.3%和3.4%。而1月份一些规模相对较小的房企在境外发债的成本则相对较高，最高的要数当代置业在1月9日发行的境外优先票据，利率达到了15.5%。

除了1月份外，今年2月份，房企融资仍在密集进行。2月8日，绿城中国发布两则公告称，其4亿美元优先永续票据预计将于2月11日前后上市。与此同时，其1亿美元及可于2022年开始赎回的优先永续票据，预期于2019年2月11日或前后获批准上市及买卖；2月11日，中国奥园集团公告称，公司已发行于2023年到期的2.25亿美元7.95%优先票据；2月13日，中海地产表示，2019年第一期公司债券将于2月15日上市，总规模35亿元；2月13日，融创中国公告称，发行2022年到期的8亿美元优先票据，年利率7.875%。

对此，同策研究院李见林告诉《华夏时报》记者，年前房企融资哀嚎一片，现在终于拨云见日融资潮频发。整体来看，2019年初房企密集融资，房企整体资金压力有所缓解，房企融资的闸门已处于开启状态。

中原地产首席分析师张大伟则表示，从企业融资情况看，2019年四季度开始，相比之前，房企融资难度有所缓解。但因为房企缺血过多，监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资难度依然比较大。

房企融资闸门开启

去年以来，融资一度是房企的一大难题，在房地产行业股权、债券融资渠道明显收紧，穿透式管理、限制银行委托贷款、严控表外风险、精准式投放等等金融政策下，房企不得不面临融资“生死劫”。尤其是在金融机构偏向规模房企的情况下，中小房企的资金压力更加凸显。

但去年年底，融资环境悄然发生了变化。继去年10月降准以来，今年年初，央行再次祭出降准的大招，宣布下调金融机构存款准备金率1个百分点，其中，2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。同时，2019年一季度到期的中期借贷便利（MLF）不再续做。虽然资金不会直接流向楼市，但流动性的持续宽松，对于资金密集型的房地产行业来说，无疑将形成一定的支撑。

另外，1月28日，中国银保监会表示鼓励保险公司使用保险资金，增持优质上市公司股票和债券。克而瑞研究中心分析，虽然这项表态并没有直接说明对房企融资的支持，然而在政策支持下险资的大举进入，有可能会优化优质上市房企的融资环境，比如平安增持华夏幸福股权，就是险资与房企合作的一个案例。

中国社会科学院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞在接受《华夏时报》记者采访时表示，央行降准意味着流动性增加，无异于给房地产企业打了一针强心剂。相比之下，资金面的宽松，更加能对房地产市场起到促进作用。今年房企融资情况总体会比去年好一些，企业的日子也会比去年好过一些。

融资的同时，房企的债务也在密集到期。克而瑞研究中心数据显示，1月房企有21笔发债到期，相对集中，总金额共计406.6亿元，其中金额最高的一笔是富力地产在2014年1月16日发行的10亿美元的境外优先票据。1月到期的企业发债中，境外债券和优先票据总额达到了约合229.1亿元，占比过半。

张大伟提到，2019年房地产市场进入调整期的预期非常强，这种情况下，房企更关注资金链的安全，拿地预计将更加谨慎，会有越来越多的房企抓紧窗口期加快融资，应对未来的还债高峰期，包括大量的海外融资和短期融资。

而不断提高融资能力，也是企业一直追求的目标。弘阳集团董事长助理、资金管理中心总经理韩存磊在2018年华夏房地产投融资高峰论坛上表示，随着地产行业集中度越来越高，他们要做大做强，提高资金机构的认可度，更要提高现金流的管理能力，要合理化债务结构。2019年是机遇和危机并存的一年，并购基金、股权基金，资产证券化产品等方面的探索将会是明年企业融资的重要方向。

李见林也表示，对房企来说，由于受到还债潮的集中兑付，这一轮融到的资金房企基本用于还债，眼下保命大于发展，现金流重于利润，快速回款仍然是2019年房企最紧要的事情。另外，房企也急需抓住政策从严到微松的窗口期，中小房企更要注重多渠道融资。