请回答 1998：20 年前，房子还是白菜价

时间不能快进或倒转，我们并不能预知未来并先下手为强，也无须为没有在沸腾的房市中得到一桶金而顿足捶胸。几十年来，我们先后经历了温饱时代、电器时代、汽车时代和房产时代，每个时代都有不同的造富神话，现在或许正要见证房产时代的尾声。一个时代的来临自有其迹象，我们做好迎接新时代的准备了吗？本文来自微信公众号 " 国民经略 "（ID：guominjinglve），授权虎嗅发布。王石接到了通知，要求火速从深圳赶往北京。

" 房地产的时代到来了 "，王石笃定。

这是 1998 年 1 月，春寒料峭。前一年爆发的亚洲金融危机，波及面越来越广，港币岌岌可危，刚在泰铢上颇有斩获的索罗斯，正在密谋新一场狙击战。

与此同时，气象专家们预测，席卷全球的最强厄尔尼诺现象，或会对中国带来严重洪涝灾害。

受金融危机影响，中国经济突然从巨热陡转直下。1996 年的 GDP 增速还是两位数，1997 年陡然变成个位数。内外压力叠加，经济一度出现通货紧缩的苗头。如何提振内需，成为当务之急。

1998 年 7 月，《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》印发。

从此，一个新的时代开启。

01 开端

这一年，王石入选央视电视人物传记片——《20 年 20 人》。

作为央视主打的改革纪录片，其分量自不待言。与王石一起上榜有吴敬琏、鲁冠球、张瑞敏，都是老资格的经济学家和企业家，王石是其中唯一的房地产行业代表。

从 1984 年成立以来，万科已经是一个 14 岁的老企业了。1998 年万科营收 22.6 亿元，净利超过 2 亿元，已经超过绝大多数的实体产业。但在房地产这艘轰然而来的巨轮面前，万科还是一个稍显生涩的年轻企业。

同样是这一年，杨国强在广州南浦之滨开发了广州碧桂园，作为一个顺德企业向全国进军的跳板，这个项目生动体现了 " 五星级的家 " 的水准，次年一上市就被广州人疯抢。

经此一役，杨国强成了同行口中那个 " 可怕的顺德人 "。

对于刚刚从顺德农村洗脚上田的杨国强来说，即使他已经看到房地产的星辰大海，也不会想到，未来有一天，顺德的一个村办企业能够跻身世界 500 强、登上房地产一哥之位，更不会想到，某一天呕心沥血的 " 五星级的家 "，沦为 " 五星期的家 " 的调侃。

同样在广州，金碧花园的成功，让恒大迅速站稳脚跟。就在两年前，许家印刚刚创业时，整个团队还在城中村边缘的逼仄空间里办公。

这是粤系房企的黄金时代，日后中国房地产的宝座，很长一段时间都落在了这三家企业身上。

当然，许多房企大佬的星辰大海，都是从这时开启征途的。

02 白菜价

在 1998 年的上海松江二中，高一新生韩寒是个异类。

直到 1999 年，新概念作文大赛，让韩寒声名大噪；次年，靠着《三重门》的版税，韩寒做了人生第一笔 " 投资 "：买了一辆富康。

韩寒后来回忆说，当时父母让他买房子，因为上海出台了 " 购房退税 " 的政策，买房子可以抵扣个人所得税。

当时上海郊区的房价几百到一千元，市中心三千元，我说，这房价太贵了，市中心三千元一平米，买一百平要三十万，老百姓要工作十多年才能买得起房子，这是虚高的。工作五年，买个一百平的房子，才是合理的。

韩寒认定，房价虚高了一倍，不能买。马上会跌，跌破一千。

韩寒没在上海买房。不过两年后，他还是以 3500 元的均价在北京管庄柏林爱乐小区买了人生第一套房子，目前，这个小区二手房均价 6 万 +。

韩寒父母想要买房的 1998 年，上海出台 " 购房退税 " 政策，鼓励市民入场购房，刺激消费。不仅如此，当时在上海，外地人购房，可获得 " 蓝印户口 "，经过一段时期可转为正式户口。

20 年后的今天，上海户口早已成为稀缺资源。而 " 购房退税 " 也在 2018 年重新启动，房贷利息被列为抵扣个税的五项来源之一。

1998 年的房价，在今天看来，无一不是白菜价。

全国均价仅有 2000 元，而上海均价刚刚突破 3000 元，广州也是在 3000 元左右，北京和深圳也没超过 5000 元。

在当时的陆家嘴菊园，2000 年房价为 5000 元，如今这里的二手房均价已经高达 8.4 万元。

03 犹疑

房地产这艘巨轮刚刚开启时，许多人是犹疑的，远不像 20 年今天的如此笃定。

韩寒对此深有疑虑，广大国民更是对此将信将疑。许多人仍旧在盼望福利分房。

作为过渡时代的典型产物，福利分房一度主导国人的住房格局。福利分房，名为福利，实则是内部利益。不仅不同单位建设资金分配不均，就连单位内部也要按资排辈，更不用说腐败丛生。至于广大非机关单位的工作人员，更是被排斥在外。

显然，在很长一段时间，福利分房都阻碍了住房改革的进程，也限制了住宅质量向上提升的可能。住房供给不足，是那个时代的典型特色。

从 1998 年开始，福利分房开始逐步退出，直到 2002 年，福利分房基本退出历史舞台。

也正是这两年，一二线城市房价开始大幅上涨。

2001 年，温州炒房团首次现身。这年 8 月，一个由 157 个温州人组成的 " 看房团 " 携 5000 万资金奔赴上海 , 一次性购房 100 多套。从此之后，温州炒房团声名传播于大江南北。

然而，对于大多数人来说，房子仍旧不是生活中最重要的事。

那个时间，中国离加入世贸组织只有临门一脚，北京获得 2008 年奥运主办权悬念也已不大，整个社会充斥着白手起家的诱惑，每一个人都试图抓住身边的机会。

对于房子的热衷，远不像后来那样狂热。

04 争议

住房商品化的改革，注定充满争议。在一开始，主导者就强调：

大力建造低价的经济适用住房，推进住房商品化。我讲的是住房，特别是和公积金结合的有一定资金渠道建设的经济适用住房，不是高级住宅 ……

可以说，在一开始，住房商品化选择的是新加坡模式，以 " 低价经济适用住房 " 为主体，解决大多数人的住房问题，至于商品房则是面向高收入者的。

然而，几乎没有地区能逃脱房地产拉动经济的诱惑，也没有地方能摆脱高房价的宿命。没过几年，经济适用住房的定位就不见了，商品房成为市场的主流，房地产的地位日益巩固。

2003 年，在著名的 18 号文件里，房地产被定位成 " 支柱产业 "。这份文件如是表述：

充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。

站在 20 年后的今天，很多人唏嘘不已。

客观而言，没有住房商品化，中国的住宅质量显然不会如此之快得到改善，人均住宅面积也不会如此之快得到提升。靠福利分房，大多数人连望梅止渴的机会都没有。

然而，住房商品化，从一开始就落入了价格市场化、土地管制化、财政利益依赖化的窠臼。商品化改革，也就从安居工程的初衷，变成了拉动经济、提振财政的利器。

这是令人遗憾的。

05 繁荣

房地产的繁荣时代，不可避免地到来。与此同时，房地产也开启了长达 20 年的造富神话。

20 年前，韩寒以 30 万价格买的房子，如今可以卖到五六百万。当时在北上广深，随便买一套房子，如今可能就是千万身家。

这 20 年来，房地产始终一路向上，即便有 2008 年和 2014 年的短暂波动，也未影响其上行行情。

这背后，是中国经济强市增长的基本面，是居民收入高速增长的支撑，是工业化、城镇化和人口大流动制造的红利，也是大水漫灌和房地产依赖给予的馈赠。

最大的受益者除了购房者、地方政府，还有房地产商。在巅峰时期，在福布斯富豪榜的前十名中，有七个都与房地产相关。在整体 400 人榜单上，房地产商占比接近一半。即使在 2018 年，在福布斯富豪榜前十名中，也有三个与房地产相关。在整 400 人榜单中，房地产商占比仍旧高达 25%。

房地产的狂飙突进，除了制造出庞大的财富效应外，还将一帮企业送往世界 500 强。

2018 年财富世界 500 强企业中，有 5 家房企入围，全部来自中国。2018 年前 11 个月，这些顶尖房企的销售额纷纷突破 5000 亿元。而在 1998 年，万科的总体营收才 22 亿元。

奇迹就是这样制造出来的。

06 回归

2017 年，" 房住不炒 " 的定位横空出世。租售并举成为房地产新的发展方向，长效机制的建设正在路上。

一年过后，" 坚决遏制房价上涨 " 的声音异常坚定。

2018 年，改革开放 40 周年轰然而至，一系列表彰如期而至。然而，无论是改革开放 100 人名单中，还是民营企业家 100 人名单中，都鲜见房地产商的身影 ……

时代终将不同。

地产造富时代，正在迎接最后的荣光。以房子为中心的时代，在不久的将来，或许也将告一段落。

来源：虎嗅网

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