楼市“寒流”来袭 有房企融资利率高达 12%

据《中国证券报》11 月 17 日消息，" 从近几个月公布的数据看，商品房销售面积和销售额增速回落明显。特别是以往的‘金九银十’，今年简直是‘惊九阴十’。" 某上市房企人士海原 ( 化名 ) 对中国证券报记者表示。从国家统计局发布数据看，今年前 8 月、前 9 月和前 10 月，商品房销售额增速分别为 14.5%、13.3% 和 12.5%；而商品房销售面积增速则分别为 4.0%、2.9% 和 2.2%。

房企销售额增速放缓

反映到单一房企的数据，首先是销售增速放缓。

根据地产研究机构克而瑞此前公布的数据，前 10 月 TOP100 房企总体销售规模为 7.83 万亿元。尽管百强房企整体销售规模同比仍处于增长态势，但 10 月单月百强房企业绩环比降低 10.5%，销售减速较为明显。与去年同期相比，百强房企单月业绩的同比增速自三季度以来持续放缓，从 7 月份的 58.1% 高位回落至 10 月的 26.1%。

截至 11 月 14 日，经中国证券报记者不完全统计，已公布 10 月份销售数据的 31 家 A 股地产公司及港股内房企业合计销售额达 4552 亿元，较 9 月份的 4716 亿元略有下滑。

部分企业单月销售数据呈现下滑态势。中国恒大和碧桂园 10 月份分别实现销售收入 530.4 亿元和 404.1 亿元，前十月销售额增速较前九月销售增速均继续下滑。此外，融创中国、保利地产等 17 家企业前十月销售额增速低于前九月销售额增速。

海原所在的房企同样面临销售压力。" 年初公司提出了全年销售破千亿元的目标，但 10 月份才完成 650 多亿元。接下来两个多月压力相当大。"

从已公布全年销售目标的房企看，多数公司前 10 月销售额完成率约 80%-90% 之间，包括融创、保利、龙湖等公司。部分房企销售不及预期，首开股份、华夏幸福、绿地控股、泰禾集团等公司前 10 月销售额仅占全年销售目标 6 成左右。

中原地产研究中心统计数据显示，前 10 月，前述 31 家房企合计销售额达到 4.24 万亿元，平均同比增长 38.8%。在这 31 家房企中，前 10 个月销售额破千亿元的企业 14 家。

中原地产首席分析师张大伟表示，与 9 月份相比，10 月份标杆房企整体销售额增长幅度有所放缓；9 月，这 31 家房企销售额平均增长幅度高达 40%。

融资去化各有难处

终端销售等 " 开源 " 面临压力，" 节流 " 方面融资通道减少成为房企面临的另一个难题。

近期，多家房企密集公告，获得金额不等融资，陆家嘴、华远地产、龙湖、陆家嘴等企业均在 11 月内完成了数亿元到数十亿元不等的融资。据中原地产研究中心统计，11 月以来，地产企业合计融资数额已超百亿元。

行业龙头方面，万科 A 近日公告，根据公司资金计划安排和银行间市场情况，公司发行了 10 亿元 2018 年度第八期超短期融资券，募集资金已到账，票面利率为 3.15%。中国恒大则公告，将发行总额 18 亿美元的优先票据。华夏幸福同样公告发布美元债。

张大伟认为，大部分房企融资成本平稳，尽管目前仍然处于高位。随着全社会资金成本走稳，房地产企业融资的成本并未大幅度上涨。

但也有业界人士表达不同意见。" 自 2017 年以来，多个地产融资通道相继掐紧，既有的融资手段偏好于品牌效应好、回款能力强、储备资源多的行业领先企业。今年以来，许多房企出售资产的行为，就是融资撑不起扩张、主动收缩规模的表现。" 某券商资产证券化人士对中国证券报记者表示。

也有房企近期以高达两位数的利率获取融资。

据《21 世纪经济报道》17 日梳理，11 月 15 日，龙湖企业拓展集团连续两日提交了两宗发债申请计划，分别为 55 亿元的第三期公司债券以及 50 亿元规模的住房租赁专项债券；11 月 15 日午间，雅居乐集团控股有限公司发布公告称，建议发行美元计值的优先票据；11 月 15 日，合景泰富集团控股有限公司发布公告称，其将平价发行本金总额 4 亿美元优先票据，年利率 9.85%；11 月 14 日，上海豫园旅游商城股份有限公司发布公告称，中国证监会核准该公司向合格投资者公开发行面值总额不超过 45 亿元的公司债券；11 月 13 日，华夏幸福基业股份有限公司发布公告称，证监会核准公司向合格投资者公开发行面值总额不超过 80 亿元的公司债券；11 月 12 日，阳光城集团股份有限公司发布公告，宣布 11 亿元公司债券将于 2018 年 11 月 15 日起在深交所上市；11 月 9 日，华远地产股份有限公司发布公告称，公司于 11 月 8 日完成 2 亿美元 3 年期高级无抵押定息债券的簿记定价工作，票面利率为 11%；11 月 7 日，隆基泰和智慧能源控股有限公司发布公告称，经与配售代理（金裕富证券有限公司）重新订立新配售协议后，公司将平价发行不超过 1.61 亿港元可换股票据，年利率 12%。

去化方面，房企近期面临新一轮压力。以北京市场为例，据我爱我家研究院统计数据，10 月北京新建商品住宅 ( 不含保障房 ) 的新增供应量为 8882 套，环比 9 月增长 21.9%，同比 2017 年 10 月增长 439.3%，是 2017 年以来的最高月供应量。

根据中国证券报记者此前调查。面临库存压力的北京楼市，进入 10 月房企推出了多种促销手段，包括限时特价房、总价折扣、减配精装修改毛坯、甚至买房赠送豪车等层出不穷。即使是被认为低于市场价的限竞房，由于下半年大量入市，项目去化率不甚理想，有的项目同样推出了 9.9 折等促销活动。

竞争呈现新态势

房地产市场冷意足，行业竞争呈现新的态势，首先是行业集中度进一步提升。

近期，万科系在房地产资产并购重组市场四面出击。

嘉凯城此前公告，嘉凯城集团及其子公司以整体挂牌底价 3.55 亿元的价格，通过浙江产权交易所公开挂牌转让杭州嘉凯城滨虹房地产开发有限公司 100% 股权、杭州名城博园置业有限公司 100% 股权、诸暨嘉凯城房地产开发有限公司 100% 股权、重庆华葡房地产开发有限公司 100% 股权、张家港嘉凯城房地产开发有限公司 75% 股权。上述出售资产被万科系公司以 3.55 亿元竞得。这已是近一个月来万科第三次并购地产资产。

此前，万科以 32.34 亿元交易对价，获得华夏幸福环京区域 10 宗共计 33.93 万平方米住宅用地。

业内人士表示，万科等握有充足资金储备的龙头房企此时在市场上频频出手，将使行业集中度进一步提升，优质资源进一步聚拢到龙头房企，助推龙头房企业绩进一步提升。

三季报显示，截至三季度末，万科 A 持有货币资金 1327.7 亿元。

此外，一些房地产关联行业逐步聚集焦点。

以房屋中介经纪行业为例，由于房企去化压力犹存以及房屋租赁市场发展，房屋中介经纪行业近年来迅速发展壮大。链家地产 COO 王拥群 11 月 14 日接受中国证券报记者采访时表示，从房屋中介经纪行业感受到房地产市场正在发生变化，可以用 " 存量 " 和 " 调控 " 等关键词来总结。" 特别是存量，在北上广深为主一线或二线城市，已经进入了存量房的时代，这个趋势不可阻挡。"

今年以来，越来越多房企参与到建设运营长租公寓等存量房市场中，并以此发布了金额可观的住房租赁专项债券、专项 ABS 等融资工具。

王拥群预计，从二手房市场的年交易量看，未来三年，全国二手房市场年交易量将是新房市场的三倍左右。行业将整体转向存量房市场。

楼市各项指标仍在持续回落。10 月 14 日，国家统计局公布了 2018 年 1-10 月份全国房地产开发投资和销售情况。房地产开发投资增速、住宅投资增速、商品房销售面积增速以及房地产开发企业土地购置面积等体现楼市景气度的关键指标继续呈现回落态势。业内人士认为，受地产销售低迷、库存去化放缓影响，10 月土地购置、新开工增速均大幅回落，令未来地产投资蒙上阴影。而房企作为地产投资的主力，面临销售预期不佳、融资通道减少、去化周期拉长等多重压力。多位房企及上下游企业人士 11 月 14 日对中国证券报记者表示，房地产相关数据显示市场景气下行，行业将呈现集中度提升、存量房资源盘活以及新一轮消费升级等新的竞争特点。

来源：观察者网