正荣服务正式挂牌上市 超额认购102倍
7月10日，正荣服务（06958.HK）在港交所主板正式挂牌上市，开盘报价4.86港元，较IPO发行价高开6.81。截至目前，总市值为48.6亿港元，市盈率为41.3倍。
公告披露，本次发售定价4.55港元/股，募集资金约为10.715亿港元（不含超额配售）。香港发售获得大幅超额认购，认购数量为25.501亿股，相当于香港公开发售项下初步可供认购股份总数2500万股的约102倍。国际发售认购数量约为40.75亿股，相当于国际发售项下初步可供认购股份总数2.25亿股的约18.1倍。
毛利与净利增速超100，业绩进入快速发展通道
公开资料显示，正荣服务成立于2000年，通过物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务三条业务主线提供物业管理服务。历经十余年的发展，正荣服务已布局全国，实现住宅与非住宅物业双轮驱动，多业态均衡发展。
随着2017年正荣服务开始外拓独立第三方项目，与此同时，正荣集团销售额快速增长，正荣服务的营收开始进入快车道。营收、毛利润与净利润增速位于在港上市企业前列。
2019年，正荣服务营业收入达7.16亿元，同比增长57，与在港上市企业相比，位列第5，表明正荣服务营业收入处于快速发展阶段。
▲正荣服务营收增速与在港上市企业对比情况
2019年，毛利润达2.44亿元，同比增长102.09，与在港上市企业相比，位列第2，由此可见正荣服务社区增值服务与成本管控的成效显著。
▲正荣服务毛利润增速与在港上市企业对比情况
2019年，利润达1.09亿元，同比增长176.19，与在港上市企业相比，位列第3，可见正荣服务盈利能力显著。
▲正荣服务净利润增速与在港上市企业对比情况
如此高速的增长得益于增值服务与管理规模的快速发展。
分析其收入结构可以看到，2019年，正荣服务多种经营收入达3.74亿元，同比增长79.55，占总营收比重为52.21。其中，社区增值服务收入为1.12亿元，同比增长90.34，增速较其他服务版块最快。
此外，从每平方米社区增值服务收入来看，2019年正荣服务每平米收入为4.87元/平方米，2017-2019年复合增速为71.22，可见，正荣服务通过精准匹配业主需求，促使社区增值服务渗透率和业主接受度不断提升，也进一步拓宽企业盈利空间。
▲正荣服务社区增值服务与每平米社区增值服务收入情况
管理规模方面，正荣服务也在迅速增长。截至2019年底，正荣服务在长三角、海峡西岸、中西部、环渤海共有149个在管项目，进入21个城市，在管总建筑面积约为2290万平方米，总签约建筑面积达到3700万平方米。
六大亮点 助力企业投资价值彰显
除了业绩表现优异，正荣服务还有以下六大亮点获得资本市场的追捧。
亮点一：综合实力快速提升，在管面积不断扩大
截至2019年，正荣服务在管面积达2293.80万平方米，2017-2019年在管面积复合增长率为55.83；在管项目个数为149个，2017-2019年在管项目复合增长率为29.39，实现快速增长。近年来，正荣服务持续加大外拓力度，推进全国化布局战略，并积极探索新业态物业管理项目，实现多业态发展，促进管理规模不断扩大。
▲正荣服务在管面积、在管项目及在管面积增速情况
亮点二：与正荣地产建立长期合作关系，提高市场知名度与竞争力
一方面，正荣服务积极承接正荣地产精品改善型住宅项目，针对改善型住宅业主对高品质物业服务的需求，根据城市和项目特色等，推出分级产品和定制化服务体系，从标准化服务、基础设施、增值服务、社区配套等方面入手，着力优化升级各项服务，提升客户体验。
另一方面，正荣地产拥有丰富的项目资源和土地储备，截至2019年12月31日，正荣地产在全国30个城市拥有2615万平方米的土地储备，这些储备将在未来的5-7年逐步转化为正荣服务的项目储备，为公司未来管理面积的持续增长提供一定保障。
正荣地产的快速发展为公司提供充裕的项目储备，保障企业的快速成长；同时，正荣服务以其优质的专业服务和品牌实力，使更多业主和居民认可正荣品牌，进而反哺正荣地产销售，双方发展同步共荣、相互促进，实现销售面积与管理规模的良性快速增长。
亮点三：“住宅+非住宅”双轮驱动，促进多业态均衡发展
正荣服务依靠多年积淀的物业服务经验，探索出“住宅+非住宅”双轮驱动管理模式，在不断夯实原有优势住宅基础服务的同时，全面进军非住宅物业服务领域，多业态综合管理能力不断增强。目前，正荣服务的服务领域涵盖住宅、写字楼、商业、酒店公寓、别墅、政府机关、高校后勤、公建项目等多业态。
截至2019年底，正荣服务非住宅项目在管面积达到829.60万平方米，是2018年的6.86倍；非住宅在管面积占总在管面积的36.17，较2018年提升26.56个百分点。
▲2017-2019年正荣服务非住宅项目在管面积及占比
亮点四：夯实内在服务品质，满意度高于行业平均水平
正荣服务坚持“服务为你，陪伴由心”的服务理念，深入研究业主对物业服务的需求，满足客户衍生的全新生活需要，注重提供种类更广的服务和产品，经过多年的摸索和沉淀，打造出具有正荣特色的物业价值和生活服务生态体系，提升物业服务品质。2018年，正荣服务整体满意度 为82，远高于行业均值（72），甚至高于行业TOP10企业（81）。可见，正荣服务的优质服务得到了业主的高度认可。
亮点五：完善标准化建设，加强智能化运用，实现降本增效
正荣服务通过不断完善组织管理体系、品质管控体系、制度保障体系等管理手段，构建高品质管理及运营管控体系，改善服务方式，提升服务品质。同时，针对性推出的数字智能化创新服务平台，以数字化建设推动服务品质与增值服务体系的良好健康发展。使管理目标清晰而明确，通过人力资源、能耗、物料等环节管控与标准化，有效提升成本管控能力及管理优化能力。
▲正荣服务与百强企业2017-2018年营业成本率对比
2018年，正荣服务营业成本率达73.49，同比下降0.74个百分点，下降幅度明显，且2017-2018年的营业成本率均低于同期百强企业均值，可见正荣服务通过标准化建设、运用智能化系统等措施在成本控制方面已取得一定成效。
亮点六：优化人才资源，为公司高质量发展保驾护航
正荣服务高度重视人才引进和人才培养，设立“荣之星”和“荣之将”两大人才发展体系，其中，“荣之星”面向优秀应届毕业生，旨在将他们培养成高级专业人才、管理人才，打造公司内部人才造血机制；“荣之将”则面向项目经理及管理人员，旨在强化其专业知识技能、提升管理能力。
此外，针对市场拓展条线人员成立“星火计划”和针对增值服务条线人员成立“领军计划”。公司通过完善人才引进和人才培养体系，打造出内外兼修的高素质物业团队，为公司的健康持续长远发展奠定坚实基础。
未来：拟将所得款项净额55用于战略投资及并购
此次招股，正荣服务称，拟将所得款项净额约55（约5.89亿港元）用于战略投资及收购，继而扩大集团的业务规模；约20（约2.14亿港元）用于开发集团的信息管理系统；约15（约1.61亿港元）用于开发集团的“荣智慧”服务软件；约10（约1.07亿港元）用作一般业务运营及营运资金。
显然，在各物企快速扩张的时代，正荣服务也意识到了收并购在快速做大方面的作用。正荣服务表示，未来将扩大项目组合，探索战略投资、收购及合作机会，扩大业务规模及市场份额，将继续与第三方物业开发商合作，以不断通过有机增长方式将我们的物业管理扩展至医院、机场等更多的非住宅物业类型，并向彼等提供增值服务；计划利用过往成功的并购经验，持续探索投资及收购机会以进军有增长潜力的新市场。事实上，借力资本加速收并购已成为多数上市物企的选择。据中物研协数据显示，截至2020年4月30日，赴港上市的物企中有17家将五成以上募资额用于收并购。而据中物研协不完全统计，仅2020年上半年，上市物企收并购典型事件约15例，收购对价约12亿元人民币。随着物企上市潮的来临，可以预见，收并购案例将持续上演，物业服务企业市场化外拓的步伐也将随之加速。对于整个物业管理行业而言，集中度将进一步提升，迎来新一轮行业整合的热潮。而对于刚刚挂牌上市的正荣服务而言，此次赴港上市，标志着正荣服务已进入新的发展阶段。正荣服务表示，未来将借助资本力量，继续倡导“服务为你，陪伴由心”的服务理念，实行“内外兼修、双轮驱动”的发展策略，推动企业快速发展。
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